Kembangkan Bisnis Properti, Jaya Ancol Tak Khawatirkan Pajak

Channel Properti - PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA) berencana meningkatkan investasi di sektor properti mulai tahun ini. Diawali dengan meluncurkan proyek Jaya Ancol Seafront pada Mei 2015, perseroan yang mayoritas sahamnya dikuasai Pemerintah Provinsi DKI Jakarta ini juga akan melanjutkan pembangunan berbagai proyek properti lainnya dalam lima tahun ke depan.

Sandy Rudiana, General Manager Property 3 Jaya Ancol mengakui bahwa bisnis properti yang akan dikembangkan perseroan tentu akan menjadi salah satu objek pajak hunian mewah yang oleh Kementerian Keuangan tengah dievaluasi ulang penerapannya. 

Menteri Keuangan Bambang P.S. Brodjonegoro beberapa waktu lalu mengungkapkan bahwa selama ini pemerintah telah salah mengutip Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM) atas hunian eksklusif di Indonesia jika menghitungnya berdasarkan luas hunian, bukan dari harga jual hunian tersebut.

Menurut Sandy, rencana pemerintah mengubah formula pengenaan PPnBM untuk hunian mewah telah diperhitungkan manajemen perseroan sebelum merilis kondominium Jaya Ancol Seafront. 

“Caranya adalah dengan menyediakan unit dengan harga Rp 1 miliar yang tidak kena PPnBM itu, karena menurut informasi yang kami peroleh hunian dengan harga Rp 3 miliar ke atas yang akan kena,” kata Sandy di Jakarta, Selasa (17/3).

Namun, dia optimistis rencana pemerintah tersebut tidak akan terlalu signifikan memperngaruhi rencana penjualan 1.000 unit kondominium Jaya Ancol Seafront serta 26 unit penthouse yang akan dibangun Jaya Ancol di atas lahan seluas 1,5 hektare tersebut.

“Tetap akan kami pasarkan mulai Mei 2015, karena menurut kami ada target pembeli premium yang tidak terlalu mempermasalahkan pengenaan pajak itu. Selama mereka suka, pasti akan mereka bayarkan pajaknya,” kata Sandy.

Ratusan Triliun

Roy Sanaruan, Kepala Departemen Properti 1 Jaya Ancol menambahkan dalam jangka menengah perseroan memang berencana membangun lebih banyak lagi aset properti yang diharapkan bisa meningkatkan kontribusi terhadap pendapatan Jaya Ancol di masa mendatang.

Dia bahkan menyebutkan kawasan Ancol akan disulap perseroan menjadi kawasan sunrise property karena sudah terintegrasi dengan berbagai wahana rekreasi yang dikelola perseroan sebelumnya. Termasuk daya tarik utamanya yaitu berdiri di tepi pantai.

“Secara keseluruhan, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta sebagai pemegang saham Jaya Ancol sudah memberikan hak pengelolaan sampai 1.000 hektare lahan termasuk membangun empat pulau reklamasi untuk kami dirikan properti,” ujar Roy.

Beberapa proyek yang masuk dalam rencana jangka menengah Jaya Ancol adalah Pantai Baru Ancol, Dufan Ocean Fantasy Theme Park, dan Ancol Walk.

“Mulai dari hotel, apartemen, sampai universitas akan ada di kawasan Ancol nantinya. Kami hitung nilai investasinya lebih dari Rp 100 triliun, oleh karena itu kami akan menggandeng mitra dari perusahaan properti besar lainnya,” kata Roy tanpa menyebut perusahaan yang dimaksud.

Sekretaris Perusahaan Jaya Ancol Metty Yan Harahap menambahkan dalam jangka menengah, manajemen perseroan menargetkan bisa meningkatkan kontribusi pendapatan dari bisnis properti sampai 40 persen.

“Sekarang kan orang tahunya Jaya Ancol itu mengelola bisnis rekreasi. Memang saat ini kontribusi bisnis rekreasi sekitar 70 persen dan properti 30 persen, namun nantinya akan meningkat jadi 40 persen,” kata Metty.

Industri Properti Terhambat Kenaikan Suku Bunga

Kebijakan Bank Indonesia (BI) yang menaikkan BI Rate menjadi 7,75 persen juga memberi pengaruh pada sektor properti. Dengan kenaikan ini dipastikan dapat menghambat pertumbuhan sektor properti.

Ketua DPP Real Estat Indonesia (REI) Eddy Hussy mengatakan, naiknya BI Rate sudah tentu akan menghambat pertumbuhan properti. Bunga yang sebelumnya saja sudah cukup tinggi, apalagi sekarang makin tinggi.

"Padahal kebutuhan rumah saat ini masih besar," kata Eddy di acara Rakernas REI di Hotel Borobudur, Kamis (19/11/2014).

Eddy mengungkapkan, meski BI Rate mengalami kenaikan, tapi sampai sejauh ini belum ada koreksi target pembangunan rumah.

"Tidak ada koreksi target, tidak ada menunda-nunda proyek sejauh ini," tegasnya.

Inilah Prospek Bisnis Properti Indonesia

Seperti Apa Prospek Bisnis Properti di Indonesia?

Mungkin Anda pernah mempunyai teman yang bekerja di perusahaan properti. Sebenarnya apa sih enaknya kerja di properti? Bagaimana prospek bisnis properti Indonesia? Sehingga begitu perusahaan properti di Indonesia dan bahkan perusahaan asing ingin berbisnis properti di Indonesia?

Ekonomi di Indonesia yang stabil

Jangan salah, ekonomi Indonesia pada waktu presiden Susilo Bambang Yudhoyono sangat stabil dan bahkan cenderung meningkat. Ketika ekonomi meningkat, berarti ekonomi masyarakat di Indonesia juga meningkat. Inilah kenapa banyak perusahaan swasta yang bergerak dibidang properti. Bahkan sekarang tidak hanya diperkotaan yang menjadi perburuan para perusahaan properti, tetapi juga di daerah-daerah. Ini juga termasuk naiknya taraf hidup di daerah, karena daya beli masyarakat untuk properti juga cukup tinggi walaupun tidak setinggi di perkotaan.

Properti merupakan kebutuhan masyarakat

Walaupun termasuk kebutuhan primer, tetapi properti tetap merupakan kebutuhan masyarakat. Tentunya masyarakat membutuhkan tempat tinggal, entah itu kalangan menengah keatas dan menengah kebawah. Banyak properti di perkotaan yang berharga lumayan tinggi dan bahkan tergolong tinggi. Semakin strategis tempatnya, juga semakin mahal. Ini juga berlaku untuk bisnis properti di daerah. Anda pasti banyak melihat perumahan baru di daerah-daerah, ini juga merupakan prospek bisnis properti di Indonesia

Menjadi investor properti

Ketika Anda mempunyai uang yang lebih dan Anda bingung menginvestasikannya, mungkin ini adalah solusi investasi yang menarik yaitu menjadi investor properti. Anda bisa membeli rumah, lalu Anda merenovasi untuk mendapatkan harga yang lebih tinggi. Anda bisa mendapatkan keuntungan dengan menjual atau menyewakan properti Anda. Tidak hanya rumah, Anda bisa menginvestasikan properti untuk hotel. Ketika Anda mempunyai tanah, Anda bisa bekerja sama dengan pengembang untuk membangun hotel atau cottage, setelah itu Anda bisa membagi keuntungan.

Daerah juga termasuk prospek bisnis

Seperti yang disebutkan diawal, prospek bisnis properti Indonesia khususnya di daerah merupakan lahan emas bagi perusahaan properti. Banyakanya lahan dan permintaan di daerah bisa menjadi keuntungan. Anda bisa membuat rumah yang cukup murah untuk yang di daerah agar harganya dapat dijangkau. Selain itu Anda bisa membuat perumahan yang bisa disewa. Selain itu Anda perlu melihat lokasi yang tepat dalam membangun properti. Contohnya ketika Anda ingin membangun perumahan di daerah, pastikan daerah tersebut dekat dengan transportasi umum atau tempat umum lainnya. Ini sangat membantu untuk menaikkan harga perumahan Anda.

Pastikan investasikan dengan developer yang tepat

Ketika Anda sudah mendapatkan prospek bisnis properti Indonesia yang tepat, Anda juga harus mendapatkandeveloper yang tepat. Tidak mungkin Anda menginvestasikan uang Anda ke developer abal-abal yang menawarkan keuntungan yang tinggi. Anda harus melihat company profile secara mendalam. Usahakan juga Anda turut serta dalam mengembangkan properti tersebut.

Pengembang Properti Tuntut Subsidi Uang Muka

Pengembang properti nasional menjadikan kelompok masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja informal sebagak target pasar sejalan dengan program pemerintah mengatasi kekurangan hunian.

Untuk itu, Persatuan Perusahaan Realestate Indonesia (REI) menuntut pemerintahan Joko Widodo melakukan terobosan kebijakan yang bersahabat, antara lain dengan memberikan subsidi uang muka kredi kepemilikan rumah (KPR) tipe terendah dan pembebasan biaya izin mendirikan bangunan (IMB).

"Kita tahu uang muka selalu jadi kendala bagi masyarkat berpenghasilan rendah, tapi kalau untuk  cicilan mereka tergolong mampu. Jadi kita harapkan ada subsidi uang muka bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah," jelas Eddy Hussy, Ketua Umum Persatuan Perusahaan Realestate Indonesia (REI), di sela Rakernas REI, Kamis (20/11).

Eddy mengatakan pemerintah mencatat saat ini terjadi kekurangan hunian sebanyak 15 juta unit, dengan permintaan rata-rata per tahun sekitar 800 ribu unit. Namun, konsorsium pengembangan properti nasional baru bisa memenuhinya sekitar 200 ribu unit per tahun.

Untuk mengejar ketertinggalan tersebut, kata Eddy, selain subsidi bunga diperlukan juga terobosan lain di bidang perpajakan. "Kalau pembebasan PPN (pajak pertambahan nilai) untuk rumah murah sudah ada lewat fasilitas FLPP. Cuma kemarin dari pemerintah muncul ide untuk membebaskan segala biaya pengurusan IMB," katanya.

Selain itu, lanjut Eddy, pengembangan properti saat ini terhambat oleh tingginya harga lahan di sejumlah lokasi. Hal ini yang membuat pengembang sulit untuk membangun rumah murah untuk masyarakat berpenghasilan rendah.

Karenanya, REI berharap pemerintah komitmen untuk membangun infrastruktur dasar di berbagai wilayah, termasuk menyediakan sarana dan prasarana transportasi pendukung. Dengan demikian diharapkan akan terbuka kawasan perumahan baru dengan harga yang kompetitif.

"Lonjakan Harga Properti Bukan karena Kenaikan Harga BBM"

Pertumbuhan harga properti yang terus terjadi dan sempat menembus level 30 persen hingga 40 persen pada kurun 2012-2013, sehingga sering dianggap tak masuk akal, menurut beberapa pengembang, bukan disebabkan oleh kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM). 

Lonjakan harga justru terjadi karena terbatasnya pasokan. Di sisi lain, kebutuhan sangat tinggi, terutama di kawasan-kawasan dengan konsentrasi aktivitas bisnis dan komersial tinggi. 

Demikian rangkuman pendapat dari para pengembang, CEO Ciputra Group Candra Ciputra, Direktur Marketing PT Alam Sutera Realty Tbk Lilia Sukotjo, Direktur Utama PT Summarecon Agung Tbk Johannes Mardjuki, dan Direktur Utama Majestic Land Wisnu Tri Anggoro, dalam berbagai kesempatan. 

Menurut Candra Ciputra, ada dua hal yang menjadi motivasi bagi konsumen untuk membeli properti. Pertama, membeli untuk digunakan sendiri (end user). Kedua, membeli untuk dijadikan sebagai instrumen investasi (investor). 

"Kita tidak bisa menafikan kehadiran keduanya. Bisnis dan industri properti terus bertumbuh karena mereka. Nah, saat kondisi perekonomian kita tumbuh positif, pendapatan pun meningkat, yang pada gilirannya berpengaruh pada penguatan daya beli. Mereka yang tadinya hanya punya satu rumah pun akan tertarik untuk membeli rumah kedua, ketiga, dan seterusnya untuk anak, cucu, keluarga, dan juga aset simpanan," papar Candra, Rabu (19/11/2014).

Pembeli dengan motif investasi pun, lanjut Candra, akan memilih properti secara selektif. Terlebih lagi, Bank Indonesia kini mengetatkan peraturan kredit properti. Mereka tidak bisa seenaknya memborong satu lantai atau satu gedung apartemen. 

"Seleksi ketat juga kami terapkan kepada pembeli dengan motif investasi. Contohnya untuk apartemen My Home di Ciputra World 1 Jakarta. Kami memberlakukan syarat-syarat tertentu untuk mereka penuhi agar pertumbuhan harga My Home terjadi secara natural sehingga menguntungkan pembeli," tutur Candra.

Sementara itu, menurut Lilia Sukotjo, produk properti yang mengalami kenaikan harga signifikan adalah yang memenuhi beberapa syarat terciptanya kualitas hidup dan lingkungan. Produk properti ini antara lain berada di kawasan dengan pengembangan berkelanjutan, bangunan berkualitas, lokasi strategis, dan potensi investasi tinggi.

"Pada dasarnya, kenaikan harga properti itu terukur, tidak melulu hanya disebabkan oleh kenaikan BBM, tetapi faktor-faktor inheren, mulai dari konsep pengembangan, diferensiasi, hingga tataran implementasi. Alam Sutera memenuhi semua unsur itu, dan hingga saat ini terus menciptakan kenaikan harga," beber Lilia.

Pembelian dibatasi

Hal senada dikemukakan Johannes Mardjuki. Menurut dia, konsep properti yang tepat untuk memenuhi kebutuhan pasar punya peluang membuat harganya terus mendaki. Contohnya, unit-unit rumah di Summarecon Bekasi. 

"Sejak dilansir pada 2008 silam, harganya terus menanjak, hingga mencapai 30 persen per tahun. Tahun ini, meski melambat, pertumbuhan tetap bisa mencetak kenaikan 20 persen. Kami mengembangkan konsep yang tepat, pada waktu yang tepat, dan juga pasar yang tepat," tandas Johannes.

Selain itu, dia menambahkan, mekanisme pembatasan pembelian juga diberlakukan. Satu konsumen hanya boleh membeli maksimal dua properti. Hal ini dilakukan untuk menjaga "ritme" nilai properti tetap tinggi, baik di pasar primer, maupun pasar sekunder. Dengan demikian, pembeli awal dan berikutnya bisa menikmati keuntungan secara proporsional.

Demikian halnya dengan Lippo Karawaci. Menurut Direktur PT Lippo Karawaci Joppy Rusli, produk yang tepat dengan kualitas dan konsep yang dibutuhkan pasar saat ini masih terbatas, tidak seimbang dengan tingkat kebutuhan yang terus bertumbuh, terutama di segmen kelas menengah dan menengah atas. 

"Seratus juta kelas menengah Indonesia dengan pendapatan yang terus meningkat belum bisa diakomodasi oleh hanya ribuan hunian yang mampu kami kembangkan. Belum lagi backloghunian yang mencapai 15 juta unit," ujar Joppy. 

Belum terciptanya ekuilibrium pasar seperti saat ini, kata dia, jelas menstimulasi harga untuk kian melambung. Hal ini terutama di kawasan-kawasan favorit atau kawasan dengan "ekologi kehidupan" yang lengkap, mulai dari fasilitas pendidikan, hiburan, kesehatan, relaksasi, bisnis, hingga komersial.

"Sementara itu, faktor kenaikan BBM sudah kami antisipasi sejak dalam rencana awal pengembangan proyek. Kontraktor sudah kami 'kunci' dengan nilai kontrak tertentu untuk jangka waktu lima tahun. Jadi, tidak ada alasan bagi mereka untuk mengubah nilai kontrak karena harga material melonjak akibat perubahan harga BBM," tandas Joppy.

Diferensiasi pembiayaan

Sementara itu, Wisnu Tri Anggoro berpendapat. Perbedaan konsep produk, salah satunyaterobosan pembiayaan, sangat memengaruhi peningkatan harga jual properti. 

"Sekarang properti sudah bukan lagi tentang lokasi, lokasi, dan lokasi, melainkan apa yang bisa kita tawarkan, dan bagaimana kita bisa membuat konsumen tertarik membeli. Tentu harus kita sentuh spot-spot yang tepat dalam tataran logika berpikir konsumen," papar Wisnu.

Dia menuturkan, untuk saat ini, dengan kondisi pengetatan kredit serta suku bunga KPR/KPA dua digit, hal yang paling tepat adalah melakukan terobosan pembiayaan. Uang muka yang bisa dicicil selama periode tertentu tanpa bunga, dengan posisi harga jual tetap alias tidak berubah, sangat diburu konsumen. 

"Contohnya produk Majestic Icon Yogyakarta. Harga jual hanya Rp 280 juta per unit. Uang muka bisa dicicil 24 kali dengan bunga nol persen. Sementara itu, posisi harga jual tetap. Sudah barang tentu hal ini sangat menarik dan menguntungkan konsumen. Karena sudah terjual 80 persen, kami memutuskan menaikkannya 10 persen menjadi Rp 310 juta per unit," ucap Wisnu.

Jadi, dia melanjutkan, kenaikan harga BBM tidak memengaruhi pertumbuhan harga properti. Yang sangat berpengaruh adalah bagaimana pengembang mengimplementasikan rencana bisnisnya dengan tetap, sesuai sasaran, dengan kemasan memikat yang berbeda. 

"Hal itu berpotensi memicu pertumbuhan harga jual. terlebih jika penawarannya sesuai dengan ekspektasi konsumen," pungkas Wisnu.

Kawasan Kuala Namu Favorit Pengembang

Kuala Namu, Deli Serdang, Sumatera Utara, menjadi kawasan yang difavoriti sejumlah pengembang. Hal ini lantaran beroperasinya Bandar Udara International Kuala Namu, berikut akses pendukung lainnya seperti jalur kereta, dan rencana Jalan Tol Medan-Kuala Namu.

Akses tersebut menggenapi tiga akses jalan nasional lainnya menuju Kuala Namu, yakni Jalan Gatot Subroto­­-Tembung-Batangkuis-Kuala Namu, akses Simpang Kayu Besar Tanjungmo-rawa-Kuala Namu, dan akses Simpang Kayu Besar-Lubukpakam-Bakaranbatu-Kuala Namu.

Wakil Ketua Kadin Sumatera Utara Bidan Pembangunan Properti dan Infrastruktur, Tomi Wistan, mengungkapkan hal tersebut, Kamis (20/11/2014). 

"Kawasan Kuala Namu menjadi incaran pengembang dan sejumlah investor lainnya. Mereka merespon kehadiran Bandar Udara Internasional Kuala Namu sangat luar biasa. Bahkan, menurut saya terlalu ekspansif sehingga memicu lonjakan harga tanah dengan angka berlebihan," ujar Tomi. 

Dia menuturkan, dalam waktu tiga hingga lima tahun ke depan, pengembangan properti akan semakin masif terjadi di kawasan Kuala Namu. Kawasan-kawasan komersial dan bisnis baru bakal hadir dan menjadi sarana investasi yang sangat menjanjikan.

Selain pengembang lokal seperti PT Asia Bisnis Center, Wiraland, PT Global Medan, yang meminati kawasan ini, juga sejumlah pengembang nasional. Satu di antaranya adalah Majestic Land Group. Pengembang yang baru saja menggandeng Archipelago International untuk mengelola Royal Kamuela Bali ini akan membesut township development  seluas 600 hektar. 

Menurut Direktur Utama Majestic Land, Wisnu Tri Anggoro, posisi lahan saat ini sedang dalam proses pembebasan. Sekitar 60 persen progres pembebasan sudah berjalan. "Semoga akhir tahun sudah dibebaskan seluruhnya," kata Wisnu.

Pengembangan skala kota tersebut, lanjut Wisnu, merespon pertumbuhan ekonomi dan kondisi daya beli masyarakat di Medan, Deli Serdang, Binjai, dan kawasan lainnya di Sumatera Utara. Selain itu, pasokan hunian, komersial, berikut kelengkapan ekologis lainnya masih terbatas. 

"Kami mengisi peluang itu dengan menciptakan produk properti yang terintegrasi melalui pembangunan kota baru ini," tutur Wisnu. 

Sebagai langkah awal, kata Wisnu, dana investasi yang sudah disiapkan sekitar Rp 300 miliar. Dana sebesar ini digunakan untuk membebaskan lahan dan membangun infrastruktur. Sementara dana konstruksi masih dihitung.

"Kota baru ini merupakan pengembangan berkelanjutan dan dilakukan secara bertahap. Itu membutuhkan investasi jangka panjang. Saya optimistis, pasar di Medan dan wilayah Sumatera Utara lainnya mampu menyerap produk kami," pungkas Wisnu.

Rambah Bisnis Properti, UNIC Anggarkan USD250 Juta

Manajemen PT Unggul Indah Cahaya Tbk (UNIC) menganggarkan dana investasi sebesar USD250 juta, demi meluluskan usaha perseroan menambah bisnis di sektor properti di 2015.

"Ini tergantung desainnya. Kita akan buat perkantoran dan perumahan. Dananya sebesar USD250 juta," ujar Presiden Direktur UNIC, Yani Alifen, saat Public Expose, di Gedung Bursa Efek Indonesia, Jakarta, Rabu (19/11/2014).

Menurut Yani, perseroan telah memiliki lahan seluas 1,4 hektare (ha) di daerah Gatot Subroto, Jakarta, untuk merealisasikan pembangunan properti. Nantinya, pembangunan perumahan akan mencapai 50 persen dari lahan, sedangkan sisanya pembangunan perkantoran.

Dia mengakui, dalam membangun properti memang tidak mudah, karena harus mempunyai desain dan perizinannya. Perseroan saat ini sedang menjajaki desain properti tersebut, setelah itu mengajukan izin pembangunan properti. Sehingga pembangunan bisa dijalankan pada pertengahan atau akhir tahun depan.

"Kalau untuk desain enam bulan, habis itu mengajukan izin, izin urusan tiga bulan, akhir 2015 sudah mulai menjalankan pembangunan properti," pungkas dia.